Ak chcete investovať do investor nehnuteľností systematicky a nie intuitívne, musíte rozumieť trom základným číslam: ROI, cashflow a yield. Tieto tri metriky vám povedia, či investícia dáva zmysel, aké riziko podstupujete a ako rýchlo sa vám vrátia peniaze.

Čo je yield (výnos z prenájmu)?
Yield je jednoduchý hrubý výpočet, ktorý porovnáva ročný príjem z prenájmu s cenou nehnuteľnosti.

Vzorec:
Ročný nájom / kúpna cena × 100 = hrubý yield (%)

Príklad:
Cena bytu: 200 000 €
Ročný nájom: 14 000 €
Yield = 14 000 / 200 000 × 100 = 7 %

Yield je rýchly filter, ale nezohľadňuje náklady.


Čo je cashflow?
Cashflow je skutočný mesačný alebo ročný čistý príjem po odpočítaní všetkých nákladov.

Vzorec (ročný):
Ročný nájom – všetky náklady = čistý cashflow

Náklady zahŕňajú:

- správu nehnuteľnosti
- servisné poplatky / fond opráv
- údržbu a opravy
- poistenie
- dane
- úrok z úveru (ak existuje)
- výpadok nájomníka (vacancy)

Príklad:
Ročný nájom: 14 000 €
Ročné náklady: 5 000 €
Čistý cashflow = 9 000 €


Čo je ROI?
ROI (Return on Investment) ukazuje, ako efektívne pracuje váš vlastný kapitál.

Vzorec:
Ročný čistý zisk / vlastný kapitál × 100 = ROI (%)

Príklad:
Vlastné zdroje: 60 000 €
Ročný čistý cashflow: 9 000 €
ROI = 9 000 / 60 000 × 100 = 15 %

Pri financovaní úverom môže byť ROI výrazne vyššie ako samotný yield – vďaka pákovému efektu.